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　　报告摘要：

　　市场表现：上周申万房地产板块收于3365.21 点，累计上涨0.84%，同期上证综指累计上涨0.29%，深证成指累计上涨0.53%，沪深300 累计上涨0.56%；横向对比，板块表现位于中游。

　　公司动态：滨江集团：公司子公司(权益比例30%)竞得位于湖州吴兴区的一宗商住用地，总建面44.0 万方，总地价19.75 亿元，楼面价4491 元/平。

　　行业新闻：10 月23 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　土地市场：10 月11 日-10 月17 日，全国百城合计成交土地建面1805 万方，环比+135.5%，同比+29.1%；楼面价8380 元/平，环比+278.0%，同比+166.6%；溢价率为3.5%，环比上周走阔2.6%，同比收窄18.5%。

　　成交市场：10 月15 日-10 月21 日，新房成交面积296 万方，环比-5.0%，同比-29.1%，年初至今累计成交面积14853 万方，同比+6.4%，其中一线城市上周成交面积85 万方，环比+26.3%，同比-11.1%。

　　推盘去化：10 月15 日-10 月21 日，15 城商品房推盘面积为236 万方，环比+18.8%，同比-47.2%；去化周期为19.6 月，相比上周-0.1；批售比(移动平均3月)为1.33，相比上周-0.04，相比去年+0.01。

　　重点事件点评：继上周《求是》杂志提及要“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”后。本周，人大常委会授权国务院开展部分地区的房产税试点工作，房地产税立法改革工作进度明显提速。我们认为，“完善税制”和“补充地方财政收入”是推行房地产税的主要目的，1)房地产税皆属于现代财税体制中必不可少的一环，因此，推行房地产税是我国深化税收制度改革、完善税制的重要举措；2)近期土地市场流拍率显著上行，地方政府财政收入面临较大压力。房地产税将部分发挥替代土地出让金作用，具体体现为：“按年收租”式的房地产税可以对冲一部分“粗放扩张”式的土地出让所带来的负面影响，这可以较好地约束政府和企业行为，使企业、政府的发展规划着眼于长期。试点范围来看，我们认为当前行业景气度下探速度较快，“促进房地产市场平稳健康发展”应该是确定试点地区的重要考量，深圳、海南、浙江存在较大概率成为试点区域。值得一提的是，考虑到房地产税的试点在短期内将进一步加大楼市下行压力，“积极稳妥推进房地产税立法与改革”或意味着房地产税试点工作更可能在销售市场筑底企稳后推出。

　　投资建议：近期人大授权开展房地产税试点，短期利空出尽；中央提及“首付比例和利率方面给予支持”，贝壳研究院监测的90 城住房信贷环境有所改善；央行三度发声“两维护”，行业信贷政策修复在即；地方层面如义乌降低预售条件、哈尔滨出台“楼市十六条”维护楼市平稳发展，表明地方政府应对楼市景气度加速下行的积极态度。9 月以来，苏、杭、渝、沪、京等热门一二线城市集中供地先后遇冷，流拍率较首批次有明显上升。我们认为地产基本面数据及宏观经济下行持续超预期下，政策已迎来结构化宽松可能性，发力点可能在流动性和行业信用的修复上，稳健绿档房企或将率先受益，我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。

　　风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行

（文章来源：东北证券）

文章来源：东北证券

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